RR 2005 003

reversible Lösung des Problems zu finden. Die Beschwerdeführerin machte es sich nicht einfach. Sie liess zur Prüfung der Qualität der verschiedenen Vari- anten Modelle an der Fassade der Kirche anbringen und beurteilte sie an Ort mit der Denkmalpflege. Schliesslich einigten sich die Beschwerdeführerin und die Direktorin des Innern auf die vorliegend zur Diskussion stehende Aus- senbeschattung. Sie wird zwar als neues Element unbestrittenermassen er- kennbar sein. Gleichzeitig wirkt sie jedoch so einfach und zurückhaltend wie möglich. Ausserdem ordnet sich die Aussenbeschattungsanlage in die bauli- che Umgebung ein. Von den verschiedenen Varianten entspricht die von der Beschwerdeführerin im Baugesuch eingegebene Lösung den Anforderungen der Direktion des Innern am besten. Sie nimmt auf die architektonische Qua- lität der geschützten reformierten Kirche von Walchwil so weit wie möglich Rücksicht, so dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Aus diesem Grund hat der kantonale Denkmalpfleger anlässlich der Baukommissionssitzung vom ... zu Recht im Sinne von § 15 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz positiv zum Bau- gesuch der Beschwerdeführerin Stellung genommen. Die Direktorin des Innern hat folgerichtig die Zustimmung der Direktion des Innern für das Bau- vorhaben im Sinne von § 30 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz in Aussicht gestellt. Damit steht fest, dass der Aussenbeschattung keine Gründe des Denkmal- schutzes gegenüberstehen. Ausserdem vermag sich das Bauvorhaben in die bauliche Umgebung einzuordnen. Die Rüge der Beschwerdeführerin ist be- gründet und der angefochtene Entscheid ist in Gutheissung der Beschwerde in diesem Umfang aufzuheben. Regierungsrat, 1. Februar 2005 §§ 15, 16, 18 und 19 V PBG – Anzurechnende Geschossfläche bei einem Attika- geschoss Aus den Erwägungen:

2. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass mit dem Bau des Attika- geschosses die zulässige Ausnützung selbst unter Berücksichtigung des Aus- nützungstransportes überschritten werde. Bereits anlässlich der Einsprache- verhandlung sei festgestellt worden, dass die Bauherrschaft eine Pergola geplant habe, welche zur Ausnützung zähle. Dies habe zu einer Übernutzung des Grundstückes geführt. Die Ausnützungsberechnung habe nicht überprüft werden können, da die Baugesuchsakten nur zur Einsicht vorgelegen hätten und somit eine eigene Berechnung unmöglich gewesen sei. Der Beschwerde- führer begehrt eine Überprüfung der Ausnützungsberechnung. 286

Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anzurechnenden Geschossfläche der Gebäude und der anzurechnenden Landfläche (§ 15 Ver- ordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 16. November 1999, V PBG, BGS 721.111). Vorab ist ein Blick auf die anzurechnende Landfläche zu werfen, da- mit festgestellt werden kann, wie viel anzurechnende Geschossfläche auf dem Baugrundstück realisiert werden kann.

a) Die anzurechnende Landfläche ist die vom Baugesuch erfasste, baulich nicht ausgenützte, in einer Bauzone gelegene Fläche (§ 18 Abs. 1 V PBG). Das Baugrundstück (GS Nr. ...) misst 815m2. Diese Fläche entspricht gleichzeitig der anzurechnenden Landfläche. Bei einer Ausnützungsziffer von 0.3 in der Landhauszone kann auf dem Baugrundstück eine anzurechnende Geschos- sfläche von maximal 244.5m2beansprucht werden. Die Bauherrschaft hat zu- sätzlich Ausnützung von ihrem hangabwärts liegenden Nachbarn, dem Ei- gentümer der Liegenschaft GS Nr. ..., Gemeinde ..., hinzugekauft. Dies ist mit einer Ausnützungsübertragung möglich. Dabei darf auf dem begünstigten Baugrundstück die zulässige Ausnützung um höchstens einen Viertel erhöht werden (§ 19 Abs. 1 lit. a V PBG). Die Bauherrschaft hätte also bei der ihr auf dem Baugrundstück zustehenden anzurechnenden Geschlossfläche von 244.5 m2 eine Ausnützung von maximal 61.1 m2 anzurechnende Geschossfläche (25% von 244.5m2) auf das Baugrundstück übertragen lassen können. Dies würde zu einer maximal zulässigen anzurechnenden Geschossfläche von 305.6 m2führen. Die Bauherrschaft hat sich von der benachbarten Liegenschaft GS Nr. ... jedoch lediglich 51m2anzurechnende Geschossfläche übertragen lassen. Damit steht fest, dass der Bauherrschaft auf dem Baugrundstück eine anzu- rechnende Geschossfläche von maximal 295.5m2zusteht. Der Ausnützungs- transfer unterschreitet also das maximal zulässige Mass bei Weitem. Nachdem nun die auf dem Baugrundstück maximal zulässige anzurech- nende Geschlossfläche von 295.5m2feststeht, ist zu prüfen, ob das Bauprojekt sich an dieser Masszahl orientiert.

b) Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer ist als Geschossfläche anzu- rechnen die Summe sämtlicher Flächen des Erdgeschosses und der darüber liegenden Geschosse. Anzurechnen sind auch die Querschnittsflächen von in- nen liegenden Mauern und Wänden sowie die Lufträume bei Treppenhäusern und Lifts. Ferner sind die Flächen unterhalb des Erdgeschosses anzurechnen, soweit sie Wohn- und Gewerbezwecken dienen können oder es sich um Er- schliessungsflächen von Gängen, Treppenhäusern und Liften handelt. Nicht anzurechnen sind Flächen von Räumen, wenn sie auf einem Flachdach ange- ordnet sind, nicht mehr als 50% der darunter liegenden anzurechnenden Ge- schossfläche beanspruchen und auf einer Ebene liegen. Eine das Mass von 50 % übersteigende Mehrfläche zählt zur anzurechnenden Geschossfläche (§ 16 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c V PBG). Die Bauherrschaft plant im Untergeschoss 105.4 m2sowie im Erdgeschoss 153.7m2anzurechnende Geschossfläche. Wie bereits dargelegt, bleiben im Attikageschoss 50% der anzurechnenden Ge- 287

schossfläche des Erdgeschosses von 153.7m2, d.h. 76.85m2 unberücksichtigt. Lediglich die dieses Mass übersteigende Mehrfläche ist im Attikageschoss bei der anzurechnenden Geschossfläche zu addieren. Das Attikageschoss misst ohne Aussenwände 90m2. Davon sind 50% der anzurechnenden Geschoss- fläche des Erdgeschosses ausnützungsprivilegiert. Im Attikageschoss verbleibt also eine Fläche von 13.2m2[90m2- (50% von 153.7m2) = 13.2m2], welche bei der anzurechnenden Geschossfläche zu berücksichtigen ist. Damit steht die von der Bauherrschaft geplante anzurechnende Geschossfläche fest. Sie be- trägt insgesamt 272.3m2 [105.4m2 + 153.7m2 + 13.2m2]. Auf dem Baugrund- stück liegt deshalb noch eine Ausnützungsreserve von 23.2m2 [295.5m2 - 272.3 m2]. Die maximal zulässige Ausnützung ist also bei Weitem eingehal- ten. Der Gemeinderat ist bei der Ermittlung der anzurechnenden Geschos- sfläche beim Attikageschoss offenbar von einer falschen Annahme ausgegan- gen. Er hat dieser Berechnung nicht die anzurechnende Geschossfläche des Erdgeschosses, sondern die Bruttofläche inklusive Aussenwände zugrunde ge- legt, und ist auch beim Attikageschoss von der Bruttofläche inklusive Aussen- wände ausgegangen. Diese Fläche ist jedoch nur für die Beurteilung der Fra- ge massgebend, ob es sich beim Attikageschoss um ein Vollgeschoss oder um ein Dachgeschoss handelt. Aus diesem Versehen resultiert die Differenz bei der anzurechnenden Geschossfläche des Attikageschosses von 3.45m2 [16.65 m2- 13.2m2]. Dieses Versehen ändert aber nichts am Zwischenergebnis, dass sich das Bauprojekt an den einschlägigen Ausnützungsvorschriften ori- entiert und dass das Baugrundstück sogar noch über eine Ausnützungsreser- ve von 23.2m2 anzurechnender Geschossfläche verfügt. Die Rüge des Beschwerdeführers ist unbegründet und die Beschwerde ist in diesem Umfang abzuweisen. Regierungsrat, 22. Februar 2005 § 16 Abs. 1 V PBG – Wie steil muss das Gelände sein, damit ein bergseitig gelege- ner Wasch- und Trocknungsraum im Erdgeschoss eines Gebäudes nicht zur Ausnützung gerechnet werden muss? Aus den Erwägungen:

4. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass das Bauprojekt die maxi- mal zulässige Ausnützung überschreite. ... 288